Taşkın Yapı Nedir ve Taşkın Yapı Sahibinin Hakları Nelerdir?

Taşkın yapı, bir kimsenin kendi arazi sınırlarını aşarak bitişiğinde yer alan komşu araziye bir yapı inşa etmesidir.

Taşkın olarak inşa edilen yapıya ilişkin hususların uygulanabilmesi için bu inşa edilen yapının sürekli ve kalıcı olması ayrıca ana yapıyla aralarında sıkı bir bağ bulunması gerekmektedir.

Medeni hukuka hakim olan taşan yapının “üst alta tabiidir” ilkesi gereğince taşırılan arazi malikinin mülkiyetine geçmesi gerekirken TMK 725 bu konuda taşkın yapı sahibine bazı haklar tanımıştır.

Kanun koyucu taşkın yapı sahibinin iyiniyetli olması halinde komşu araziye taşan kısım için arazinin mülkiyetini kazanmasına veyahut lehine irtifak hakkı kurulmasını istemesine müsaade etmiştir. Ancak bunun için belirli koşulların varlığı aranmaktadır.

Taşan yapının meydana gelme sürecinde ve meydana geldiğinde taraflar anlaşmış olabileceği gibi bu konuda herhangi bir anlaşmanın olmaması da mümkündür. Eğer taraflar arasında yapılan anlaşma gereği, taşan yapı sahibine bir irtifak hakkı tanınmış ve taşan yapıyı inşa etmesine müsaade edilmişse taşkın yapı, yapı sahibine ait arazinin bütünleyici parçası olur. Bu tür bir anlaşma, bir irtifak hakkı kurulması ya da taşan yapıya katlanma yükümlülüğü şeklinde olur.

Taşırılan arazi malikine 15 günlük bir itiraz süresi tanınarak taşkın yapı sahibinin iyi niyetini ortadan kaldırma imkanı sunulmuştur.Ancak arsa sahibi tarafından itiraz yapılmadığı ve somut olayın şartlarının haklı gösterdiği takdirde iyiniyetli olarak taşkın yapıya sebebiyet vermiş yapı sahibi irtifak hakkının kurulmasını veya taşkın yapının bulunduğu arazinin mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkına sahiptir.

Ancak taşkın yapı sahibinin, arazinin kendi mülkiyetine geçirilmesinin istemesi için belirli koşulların varlığı aranmaktadır. Bu koşullar ise şu şekilde sıralanabilir:

1. Arazi sahibinin süresi içerisinde itiraz etmemiş olması gerekir.

2. Taşkın yapıyı yapanın iyi niyetli olması aranmalıdır.

3. Durum ve koşulların elverişliliği önemlidir.(tarafların çıkarları arasında oransızlık bulunmaması gibi)

4. Uygun bir bedelin ödenmesi gerekir.

Şimdi bu koşulların her birinin ne anlama geldiğini ve somut olaylarda nasıl yorumlanması gerektiğinden bahsedelim.

Taşkın yapıdan zarar gören arazi sahibi, zamanında itirazda bulunmalıdır.İşbu itirazın yapının varlığının öğrenildiği tarihten itibaren 15 gün içinde yapılması gerekmektedir.Yapının “öğrenildiği tarihten” anlaşılması gereken ise yapının görünebilir hale gelme tarihi anlaşılmalıdır. Yargıtayın benimsediği görüşe göre objektif bir esasa göre dıştan anlaşılır ve fark edilir olduğu an itiraz süresinin başlangıç anı olarak kabul edilmektedir. İtiraz beyanı açık ve anlaşılır olmalıdır. İtiraz hukuken herhangi bir şekle tabi olmamakla birlikte ispat kolaylığı sağlaması bakımından uygulamada genellikle noter kanalıyla yapıldığı görülmektedir.

Taşkın inşaatı yapan kimsenin, el attığı taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. İtiraz yapılmamış olsa bile arazi sahibi iyiniyetli değilse kanunda kendisine tanınan haklardan yararlanamaz.

Somut olayların özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin, taşkın yapının bulunduğu arazinin mülkiyetinin tescilinin talebi mümkün değildir.

Örneğin, bir gayrimenkul malikinin inşaatı yapacağı yerini belli edememesi ve bunun için ilgili tapuya, Kadastro Müdürlüğüne ve İmar Müdürlüğüne başvurması üzerine görevli ve yetkili kişilerce gösterilen alanda yapı yapılması durumunda, o yerin sonradan başkasına ait olduğunun anlaşılması halinde, gayrimenkul maliki iyi niyetli kabul edilmektedir. Yetkili kişilerin gösterip tespit ettiği yere bina yapan kişi kendisinden beklenen bütün dikkat ve özeni göstermiş kabul edilmektedir.

Yukarıda yer alan diğer şartlar gerçekleşse bile eğer durum ve koşullar taşkın yapı sahibi lehine irtifak hakkı kurulmasını ya da mülkiyet hakkı tanınmasını haklı göstermiyorsa, yapı maliki bu haklardan yararlanamaz. Bu koşulları ise üç başlık altında toplayabiliriz.

Taşkın yapının büyüklüğü ve değeri yüksek olmalıdır

Yapının yıkılması veya kaldırılması büyük bir maliyete veya zarara yol açmıyorsa durumun elverişli olduğundan söz edilemez. Örneğin yapının sadece balkonu komşu araziye taşmış ise artık taşkın yapı sahibi tescil talebinde bulunamaz.

Tarafların çıkarları arasında orantısızlık bulunmamalıdır

İnşaatın yıkılmasıyla inşaat sahibinin uğrayacağı zarar ile yıkılmaması halinde arsa malikinin arazisinde veya arazisindeki taşınmazlarda meydana gelecek zarar karşılaştırıldığında, arsa malikinin zararı çok daha büyük ise artık durumun elverişli olduğundan söz edilemeyecektir.

Taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının, ana taşınmazdan bölünmesinin de mümkün olması gereklidir

İmar mevzuatı gereğince, arazinin yapısı taşınmazların bölünmesine ve irtifak hakkı kurulmasına elverişli değilse, itiraz edilmemiş veya iyiniyet koşulu gerçekleşmiş olsa bile taşkın yapının kaldırılmasına karar verilir.

Tüm bu koşulların gerçekleşmesinin yanı sıra, tesis edilen irtifak hakkı veya mülkiyetin devredildiği kısım için uygun bedelin ödenmesi gerekir. Fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince taşkın yapıda üstün çıkarın tercihi sonunda katlanılan ağır fedakârlığın karşılığını oluşturacak uygun bir bedel ödenmelidir. Bu uygun bedele ise hakim takdir yetkisini kullanarak karar verecektir.

Son yıllarda kentsel yapılaşmanın artması sebebi ile bir çok mağduriyete sebebiyet veren taşkın yapının kendi içerisinde barındırdığı özelliklerinin önemle dikkate alınarak süreçlere devamının sağlanması gerekmektedir. Arazi sahibinin yapacağı itirazın süresi içerisinde yapılması, taşkın yapıyı yapan kişinin iyi niyetli olması, koşulların somut olaylarda ayrıntılı olarak irdelenmesi ve taşkın yapıya katlanma yükümlülüğünün karşısında hakkaniyete uygun bir bedelin ödenmesi gerektiği hususlarının, meydana gelen hukuki uyuşmazlıklarda kendi içerisindeki özelliklerine göre yorumlanması gerekmektedir.