Kentsel Dönüşümde Toplantı İle İlgili Dikkat Edilmesi Gereken Bazı Önemli Hususlar Nelerdir?

Kentsel dönüşüm alanında, halk arasında en çok yanılgıya düşülen unsurlardan biri de yıkım kararının alınabilmesi için toplantı yapılması gerektiği hususudur. Öncelikle binanın yıkım kararı alınabilmesi için kanunen herhangi bir toplantı veya çoğunluk usulüne gerek bulunmamaktadır. Bir malik dahi riskli yapı başvurusunda bulunarak binanın riskli olduğunu ispatlarsa yıkım kararı alabilmektedir. Özetle yıkım kararının alınabilmesi için kat maliklerince herhangi bir toplantı yapılmasına gerek bulunmamaktadır.

Riskli yapının yeniden inşa edilmesi için maliklerin oy birliği ile anlaşması gerekmektedir. Ancak oy birliği sağlanamadığı takdirde, 2/3 çoğunluk kararı ile uygulama yapılacaktır. Burada en çok yanılgıya düşülen husus ise 2/3 çoğunluk kişi çoğunluğu olmayıp, kat maliklerinin hisselerinin oy çoğunluğu olduğu hususudur. Ayrıca kat maliklerinin bu konuda toplantı yapabilmesi için, binanın yıkılması gerekmediği, riskli yapı kararı kesinleştikten sonraki her aşamada, çoğunluk kararı alınarak, binanın yeniden inşa edilmesi için gerekli düzenlemelerin yapılabileceği kanunda belirtilmiştir.

Toplantıya davetin hangi şekilde yapılacağına ilişkin kanunda herhangi bir usul kuralı bulunmamaktadır. Ancak binanın geleceğinin belirleneceği bu çok önemli karar toplantısında çağrı usulünün resmi şekilde noter vasıtası ile yapılmasını tavsiye etmekteyiz. Uygulamada karşılaştığımız üzere usulüne uygun bir davet yapılmadan ve tüm kat malikleri haberdar edilmeden yapılan toplantı sonucunda, toplantıdan haberi olmayan kat malikleri açısından büyük hak kayıpları ve mağduriyetlere sebebiyet vermektedir.

Toplantıda 2/3 çoğunluk tarafından alınan kararlar, toplantıya katılmayan kat malikleri ve çoğunluk kararına iştirak etmeyen diğer kat maliklerine noter vasıtası ile bildirilir. Söz konusu ihtarnamede 15 gün içinde karara katılmayan maliklerinin hisselerinin Bakanlık tarafından satışa çıkarıarak diğer paydaşlara satılacağı bildirilir.

İlgili Kanuna göre ; Riskli yapı yıkıldıktan sonra, kendilerine tebligat yapılan arsa malikleri, 30 gün içerisinde üçte iki çoğunluk ile anlaşma yapmak zorundadır. Arsa maliklerinin bu süre içerisinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma yaparak binanın ne şekilde değerlendirileceği konusunda bir karar verememesi halinde, gayrimenkulde, Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma işlemi yapılacaktır. Bu sebeple, mağduriyetlerin önlenmesi açısından çoğunluk kararının alınması önemlidir. Ancak, çoğunluk kararına imza atması halinde mağdur olacak hak sahiplerinin bu çelişkiden ne şekilde kurtulacağı yasada yer almamaktadır.

● Binanın yeniden inşa edilmesi için, müteahhit firma ile anlaşma yapılması,

● Riskli yapının bulunduğu parselin komşu parselle birleştirilmesi,

● Ada bazında inşaat yapılması amacıyla, gerekli anlaşmaların yapılması,

● Riskli yapının bulunduğu parselin ifrazı(ayrı ayrı parsellere bölünmesi),

● Riskli yapının, binada bulunan kat malikleri tarafından yeniden yapılması.

En çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda; yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek şartıyla parsel maliki/malikleri kendi yapısını inşa edebilir. Bu durumdaki yapılar için ayrıca yapı müteahhidi aranmaz. Sadece o yapım işinde kullanılmak ve beş yıl içinde bir defaya ve tek bir yapıya mahsus olmak üzere, yapı sahibine geçici yetki belgesi numarası verilir. Yapı sahibinin aynı zamanda yapı müteahhitliğini üstlendiği durumlarda sözleşme şartı da aranmaz.

Kanunda toplantı usulü ve düzenlenecek belgeler net olarak belirtilmemekle beraber tecrübelerimize dayanarak ilerde oluşabilecek uyuşmazlık veya anlaşmazlıkların ispatı açısından aşağıdaki belgelerin toplantı karar tutanağında belirtilmesinde fayda görmekteyiz:

● Gündemin ne olduğu

● Toplantıya Katılan kat maliklerinin isimleri

● Değerleme Raporunun Bir Suretinin Toplantıya Katılanlara Teslim Edildiğine İlişkin Kayıt Örneği,

● Riskli Yapının, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Düzenlenerek Yüklenici Firma Tarafından Yapılmasına Karar Verildiği Takdirde, Yüklenici Firma/Firmaların Sunduğu Tekliflerin Müzakeresi,

● Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin çoğunluk tarafından imzalanması ve azınlıkta kalan hissedarlara, çoğunluk kararına katılmaları aksi takdirde hisselerinin satılacağına ilişkin İhtarname Gönderilmesi.

Kentsel dönüşüm sürecinin önemli bir parçası olan kat malikleri toplantısında, ilerde oluşabilecek uyuşmazlıkların tespit ve ispatı açısından karar toplantı tutanağının usulüne uygun olarak eksiksiz bir şekilde tutulması gerekmektedir. Ayrıca toplantı sonrası alınan kararların, toplantıya katılmayan veya azınlıkta kalan kat maliklerine resmi şekilde noter vasıtası ile iletilmesi gerekmektedir.

Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız en büyük sorunlardan biri ise binanın yeniden inşa edilmesi konusunda 2/3 oy çoğunluğunda yer alan ancak işi yapacak olan müteahhit firma konusunda aynı fikirde olmayan kat maliklerinin haklarının ne olacağı hususudur. Kanunda bu konu ile ilgili herhangi bir bilgi bulunmamakta olup konu ile ilgili kat maliklerine tavsiyemiz, toplantıda alınan karar tutanağına ilgili müteahhit firmanın işi yapması konusunda rızasının olmadığına ilişkin şerh düşülmesi gerekmektedir.