Hisseli Tapuya Dair Tüm Merak Edilenler: Hisseli Tapu Nedir, Riskleri Nelerdir?

Hisseli tapu, gayrimenkulün birden fazla ortağının olduğunu gösteren resmi bir belgedir. Hisseli tapuların özellikle satın alma esnasında, yönetim sürecinde ve hisseli tapuya yapılacak inşa faaliyetlerinde taraflar arasında çeşitli anlaşmazlıklar çıkabiliyor. Bu anlaşmazlıkların önüne geçmek ve maddi manevi hak kayıplarını engellenmesi için hisseli tapuya dair tüm merak ettiklerinizi sizin için araştırdık. Gelin, hisseli tapu ne demek, hisseli tapu satışı ve olası riskleri birlikte inceleyelim. 

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, taşınmazın yani gayrimenkulün tüm sahiplerinin  adlarının açıkça yazdığı tapu türüdür. Kişilere miras kalan ya da ortak alınan gayrimenkullerde hisseli tapu türüyle sıklıkla karşılaşılır. Genel olarak  bu tapu türünde ortakların taşınmazın hangi bölümünde hak sahibi olduğu belirtilmez ancak paylı mülkiyette olduğu gibi hisselerin oranları belirtilebilir. Hisseli tapular iki farklı şekilde uygulanış biçimine sahiptir. Şimdi, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet olarak adlandırılan bu kavramların detaylarına geçebiliriz.

Elbirliği Mülkiyet Nedir?

Elbirliği mülkiyeti hakkı, taşınmaz üzerindeki tüm hakların bölünmeden hak sahiplerine ait olduğunu belirtmek için kullanılır.  Elbirliği mülkiyetinde hisseli tapu sahipleri taşınmazın tamamını kullanma hakkına sahip olur. Burada hiçbir hak sahibine ayrılmış özel bir oran veya pay yoktur. Dilerlerse tüm ortaklar kullanım konusunda bir anlaşmaya varabilirler. 

Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet ya da müşterek mülkiyet olarak adlandırılan bu tapuya göre maddi olarak hisselere ayrılmayan taşınmazın malikler arasında belli oranlara göre bölünmesidir. Her pay sahibi payı ölçüsünde hak ve yükümlülüklere tabi tutulur. Yasal olarak paylı mülkiyetin olabilmesi için en az iki kişinin olması gerekir.

Hisseli Tapu Riskleri Nelerdir?

Hisseli tapu başta pay sahipleri arasında çeşitli anlaşmazlıklara yol açma ihtimali olmak üzere birtakım riskler barındırır. Hisseli tapu riskleri genel olarak şöyle sıralanabilir:

• Hisseli tapularda hak sahiplerinin pay oranları belli olsa bile mülkün hangi kısmına sahip olduğu açıkça belirtilmeyebilir. Bunun sonucunda doğan belirsizlikten mülk sahipleri arasında anlaşmazlık çıkabilir. 
• Hisseli tapularda mülkten yararlanma  amaçlı yapılan devir ve kiralamalarda tüm hak sahipleri hemfikir olmadığından sözleşme yapılacak üçüncü kişilere karşı güven problemi oluşabilir.
• Pay sahiplerinden birisinin hayatını kaybetmesi durumunda pay sahibinin olası varisleri yüzünden hak sahibi sayısı artabilir ve hisseli tapunun paylaşılması ve yönetilmesi zorlaşabilir. 
• Paydaşlar kimi zaman şüfa (önalım) hakkı davası ya da izale-i şüyu davası açabilir. Bu durumda diğer hisse ortakları zaman kaybına ek olarak maddi ve manevi zarara uğrayabilir. 

Hisseli Tapunun Yönetimi Nasıl Olur? Hisseli Tapuda Kullanım Hakları Nasıl Olur?

Hisseli tapunun yönetiminde  hak sahipleri kendi aralarında oybirliğine vararak mülkün kullanım şekli ve yönetimine dair kuralları tapu siciline işletebilirler. Eğer bu yapılmamışsa şu 2 durum gündeme gelebilir:

• Önemli yönetim işleri için:  Paylı mülkiyette kiraya verme, kira feshi ve işletme usulünü değiştirme gibi kararlar almak için hem kişi hem pay sahibi bakımından çoğunluk olması gerekir.
• Olağan yönetim işleri için: Mülkte yapılacak küçük onarımlar, emlak vergisi ödeme gibi işlerden kaynaklı masraflar için bu masrafı yapan kişi diğer hak sahiplerinden yapılan harcamayı talep edebilir. 

Hisseli tapuda intifa hakkı olarak geçen hisseli tapuda kullanımı hakkı, mülkün paydaşlar arasında bölünmesi sonucu gayrimenkule yönelik  özel kullanım hakkını verir. Bunun için taraflar bir sözleşme yaparak intifa hakkının devredilebilirliği, süresi ve şartları da kesinliğe kavuşturulabilir. 

Hisseli Tapu Nasıl Ayrılır?

Hisseli tapuda ayırma işlemi ya da ifraz hakkı,  tek bir parsele kayıtlı olan taşınmazın haritalara bakılarak birden çok parçaya ayrılıp tapu kütüğüne tescil ettirilmesiyle olur. Anlaşmazlık durumunda tek bir parsele kayıtlı olan taşınmazı farklı parsellere bölerek ayırabilirsiniz. Ancak kanun gereği taşınmazın bölünemez hüviyette bir taşınmaz olmaması gerekir. 

Hisseli tapu ayırma işlemleri sırasında çıkan  hisseli tapu ayırma masrafı, tapu harcı ve döner sermaye ücreti  olarak iki kısımda ödenir. Tapu harcı ilgili belediye tarafından belirlenirken döner sermaye ücreti Döner Sermaye İşletmesi tarafından belirlenir. 

Hisseli Tapu Nasıl Bölünür?

Hisseli tapunun bölünmesi, gayrimenkulün paydaşlar arasında belli hisse oranlarında bölünmesiyle yapılır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta taşınmazın büyüklüğü ve yapısının bölünmeye uygun olmasıdır. Hisseli tapunun bölünmesi için de tüm hissedarların onayının da olması gerekir. Taraflar bu konuda anlaşamazsa İzale-i Şuyu davası açabilir. 

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Ne Kadar Sürer?

Mülk üzerinde ortaklığın giderilmesi için hak sahiplerinden birisi ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu durumda eğer mülk fiziki olarak bölünebiliyorsa bölünür ancak bölünemiyorsa mülkün satışından elde edilen miktar paydaşlar arasında dağıtılır. İzale-i Şuyu davalarında anlaşmazlıktan kaynaklı olarak gayrimenkulün değerinin altında satılması ve dava sürecinde oluşacak masraflar tarafları maddi-manevi zarara uğratabilir. 

Problem Çıkaran Hissedarın Ortaklıktan Çıkarılması Mümkün mü?.

Hisseli tapularda hissedarlar paydaşlıktan çıkarılabilir. Paydaşlardan birisi diğer paydaşlar için süreci zorlaştırır ve diğer paydaşlara karşı olan sorumlulukları yerine getirmezse mahkeme yoluyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Bu durumda paydaşlıktan çıkarılan kişiye 3 seçenek sunulur. 

• Hissedarlardan birinin payı alması,
• Diğer hissedarlar payı devralmak istemezse davalının üçüncü kişiye devretmesi,
• Bu da mümkün değilse payın açık artırma ile satışı gerçekleştirilir. 

Ön Alım Davası (Şufa Davası) Nedir?

Ön alım hakkı, mülkiyet paydaşlarından biri payını satmak istediğinde üçüncü kişilerden önce diğer hissedarlara bu payı alma hakkı tanınmasıdır. Önalım hakkı kullanıldığında payını satmak isteyen paydaş diğer paydaşlara karşı yasal yükümlülüğün altına girer. Şufa davası sayesinde üçüncü kişilerin taşınmazda pay sahibi olması önlenerek diğer paydaşlar arasında uyum korunmuş olur. 

Hisseli Tapu Miras Paylaşımı Nasıl Olur?

Hisseli tapu miras paylaşımı, kendilerine miras kalan taşınmaz üzerinde hak sahibi olan tüm paydaşların katılımı ile yapılabilir. Hisseli tapuda miras paylaşımı ya elden taksim ile olur ya da yazılı paylaşım sözleşmesi yapılır. İsteyenler avukata vekalet vererek bu süreci tamamlayabilir. 

Hisseli Tapu Satışı Nasıl Olur?

Hisseli tapu satın almak isteyenlerin merak ettiği ilk konu “Hisseli tapu alınır mı?” sorusudur. Hisseli tapunun satışı için eğer önalım hakkı davası açılmamışsa tapu üçüncü kişilere satılabilir. Tüm hissedarlar anlaşırsa satış işleminde onay için tüm pay sahiplerinin hazır bulunması gerekir. Hisse sahipleri dilerse bir avukata vekalet vererek de süreci yönetebilir.  

Hisseli Tapuda Haciz İşlemleri

Borçlu kişilerin borcunu ödemesi sonucu hakkında başlatılan icra takibi neticesinde sahip olduğu hisseli tapudaki payına haciz konulabilir. Borçlu olan kişi borcunu ödemezse hisse satışa çıkarılarak ihale yoluyla satılır. 

Değerse, Hisseli Tapu Konusunda Sunduğu Hukuki Desteklerle  Süreci Sizin Adınıza Kolaylaştırıyor

Değerse olarak danışanlarımıza sunduğumuz hukuki desteklerle hisseli tapu sürecinde karşılaşabileceğiniz  olası sorunlara karşı sizlere hizmet veriyoruz.  Hisseli tapu sürecinize dair sonuç alınabilirlik garantisi ile  kazanımlarınızı koruyup hukuki artı değer yaratıyoruz. 

Alanında yetkin hukuk ekibimize ek olarak iş birliği yaptığımız uzman paydaşlarımızla süreci büyük bir titizlikle yönetiyoruz. Hisseli tapu nedir ve hisseli tapu risklerine dair detaylı bilgi almak isterseniz Değerse TV’de Av. Afşin Hatipoğlu’nu ağırladığımız Gayrimenkulden Bi’ Haber programımızı izleyebilirsiniz.