Hususlar

Binalarını yıktırıp arsalarının üzerine yeni bir bina inşa ettirmek isteyenlerin sıkça karşılaştığı sorunların başında, müteahhit firmalarla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” yaparken nelere dikkat etmeleri gerektiği hususudur. Bu tür sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken bazı önemli unsurlar ise şu şekildedir:

Düzenlenme Şeklinde Hazırlanması

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçerli olabilmesi için Noterde “Düzenleme” şeklinde yapılması şekil şartıdır. Aksi halde taraflar arasında yapılan sözleşme şekle aykırı yapıldığından dolayı kesin hükümsüz olacak, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi olarak değerlendirilmeyecek, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne uygulanan hukuki mevzuat hükümlerinden faydalanma imkanı olmayacaktır.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Sözleşmede, arsa sahibi (kat irtifakı tesis eden) ile müteahhit veya inşaat şirketi arasındaki hak ve yükümlülükler açık bir şekilde belirtilmelidir. Tarafların inşaatın finansmanı, inşaatın niteliği, süresi, değişiklik talepleri, kabul süreci, garanti ve bakım dönemi gibi konularda sorumlulukları açıkça ifade edilmelidir.

İnşaatın Niteliği ve Detayları

Sözleşme, inşaatın niteliğini, özelliklerini, proje ve imalat aşamalarını ayrıntılı bir şekilde içermelidir.Bağımsız bölümlerin arsa malikleri ve müteahhit firma arasında paylaşılmasına ilişkin mimari proje, avan projesi, ekli kroki ve diğer ayrıntılar sözleşmede hukuki olarak düzenlenmelidir.Planlar, çizimler, malzeme ve ekipman spesifikasyonları, teknik şartnameler gibi belgeler sözleşme eklerine dahil edilmelidir.

Süre ve Teslim Tarihi

Sözleşme, inşaatın başlama tarihini, süresini ve teslim tarihini belirtmelidir. Ayrıca gecikme durumunda uygulanacak cezalar, tazminatlar veya sözleşmenin sona erdirilebileceği haller gibi süre hükümleri de sözleşme metninde yer almalıdır. Ayrıca Arsa paylarının müteahhit firmaya devri şekli ve zamanının ayrıntılı olarak belirlenmesi konusu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin en önemli konularından biridir.

Ödeme Koşulları

Sözleşme, tarafların ödeme koşullarını belirlemelidir. Müteahhit veya inşaat şirketine yapılacak ödemelerin miktarı, zamanı, taksitlendirme ve peşin ödeme gibi detaylar netleştirilmelidir. Ayrıca, inşaat aşamalarına göre ödeme planı da sözleşme kapsamında belirtilmelidir.

Değişiklikler ve Ek İşler

Sözleşme, tarafların inşaat sürecinde yapılacak değişiklikler ve ek işler konusundaki haklarını ve sorumluluklarını düzenlemelidir. Bu tür değişikliklerin nasıl talep edileceği, onay süreci, ek maliyetlerin nasıl karşılanacağı ve yazılı olarak belgelendirilmesi gibi konular açık bir şekilde ifade edilmelidir.

Sigorta ve Sorumluluk

Sözleşme, inşaat sürecindeki sigorta gerekliliklerini ve tarafların sorumluluklarını belirlemelidir. İş kazaları, hasarlar veya diğer riskler durumunda sigortanın nasıl kullanılacağı, tarafların sorumluluk sınırları ve sigortanın kapsamı gibi konuların belirlenmesi önemlidir.

Sözleşmenin Feshi ve Uyuşmazlık Çözümü

Sözleşmenin nasıl sona ereceği, tarafların fesih hakkı, uyuşmazlık durumunda hangi mahkemelerin yetkili olduğu gibi konuların sözleşme metninde yer alması gerekmektedir.

Ödemelerden Sorumluluk

İnşaatın yapım işlemleri giderlerinin hangilerinin müteahhit, hangilerinin de arsa malikleri tarafından yapılacağının ayrıntılı olarak belirlenmesi hususu da önemli konulardan biridir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerindeki bu konuların ayrıntılı ve hukuki olarak düzenlenmesi ileride çıkabilecek ihtilafların bir kısmını engelleyecektir.

Gecikme cezası ve Tazminat

İnşaatın tesliminin müteahhit tarafından geciktirilmesi halinde yüklenici tarafından ödenecek gecikme cezası ve gecikme tazminatı sözleşmede hukuki olarak düzenlenmelidir.İnşaatın tesliminin kat malikleri tarafından geciktirilmesi halinde, gecikmeye sebep olan kat maliki veya kat malikleri tarafından ödenecek gecikme cezası ve gecikme tazminatı sözleşmede hukuki olarak düzenlenmelidir. Ayrıca İnşaatın tesliminin gecikmesi halinde ödenecek kira miktarı ve süresi somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.

Müteahhitin İşi Devretme Hakkı

Müteahhit firmanın sözleşmeyi devir hakkı, ortak alma ve hisse devretmesine ilişkin ihtimaller göz önüne alınarak ayrıntılı hükümler düzenlenmelidir. Aksi halde, sözleşmenin icra aşamasında farklı firma, farklı muhataplarla karşılaşılması ihtimal dahilindedir.

Hukuki Yorum

“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” sadece yukarıdaki bahsettiğimiz konuları kapsamayıp, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olan ve binada kullanılan malzemelerin hangi kalite ve içerikte olacağını içeren teknik şartnameyi de içermesi gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerindeki maddelerin tarafları bağlayıcı hükümler içerdiği de dikkate alındığında, sözleşme içeriğinin, şartlarının belirlenmesi ve düzenlenmesinde eksiksiklerin bırakılması veya aleyhe hükümlerin yazılması neticesinde telafisi mümkün olmayan zararlar ve uyuşmazlıklar ortaya çıkacaktır. Arsa sahiplerine önerimiz, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin düzenlemesinde, menfaatleri en iyi şekilde korunması için müteahhit veya inşaat firmasını seçerken çok titiz bir inceleme yapılması ve müteahhit şirketin daha önce yapmış olduğu projelerin referansları araştırılması ilerde uğrayabilecekleri zararları minimalize etmekte yardımcı olacaktır.

İlginizi Çekebilir