Taşınmaz mülkiyetinin en tartışmalı konularından birisi belki de, mülkiyetin hisse tespiti, bu hissenin zeminde nereye denk geldiği durumudur. Hatta o kadar ki; geçtiğimiz günlerde e-Devlet’te yaşanan teknik bir hata vatandaşları endişelendirdi. ‘’Hisse Bilgisi’’ sekmesinde, ‘’Tam Mülkiyet’’ bölümü olmadığından, tam hisseyi göstermek için, ‘’Paylı Mülkiyet’’ bölümüne 1/1 yazılarak tam hisse ifade edilmiş, neyse ki bu arıza giderilmiş.

Peki, taşınmaz mülkiyetinde hisse ne anlama gelmektedir?

Mülkiyette hisse; ‘’1’’ üzerinden hesaplanır. Şöyle ki; mülkiyet tam mülkiyet ve birlikte mülkiyet olarak ikiye ayrılır. Tam mülkiyet, ‘’1’’ in tamamıdır. Birlikte mülkiyet, ‘’1’’ in bölüşülmesidir. Birlikte mülkiyet ise kendi içinde ikiye ayrılır. Bunlar, ‘’Paylı Mülkiyet ‘’ ve ‘’ Elbirliği Mülkiyet’’ tir. Paylı mülkiyet, maliklerin hisse oranları belli olacak şekilde gösterilmesidir. Elbirliği mülkiyet ise, maliklerin hisse oranları belli olmayacak şekilde gösterilmesidir.

Tam Mülkiyet

‘’1’’ in hepsi tek bir malikte toplandığı için, mülkiyet hakkının malike sunduğu; kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma yetkilerini de malik tek başına kullanabilmektedir. Mülkiyetin devredilmesi, kiralanması, tadilatı, reklama verilmesi gibi tüm işlemleri malik kimseye sormadan yapabilir. Tam mülkiyetin devri veya kazanılması ancak, tapu idareleri ve noterlerden resmi satış yoluyla yapılabilir.

Elbirliği Mülkiyet

Taşınmazlarda elbirliği mülkiyet, bir geçiş halidir. Elbirliği mülkiyet, sözleşmeyle kurulamayan bir mülkiyet türüdür. Birden fazla malik, hisse oranları belli olmayan şekilde hak sahibi olur. Yani üç kişi tapuya giderek bir taşınmazı elbirliği şeklinde üzerlerine alamazlar.

Ahmet Demir, Ali oğlu

Zeki Beyaz, Veli oğlu

Kadir Zeybek, Hasan oğlu

1

Aslına bakılacak olursa, taşınmazlarda elbirliği mülkiyet; miras hakkının paylaştırılmasına veya devredilmesine kadar varislerin üzerinde kalması için oluşturulan hukuki bir haldir. Zorunlu ve acil işler dışında taşınmaza ilişkin her türlü iş ve işlem maliklerin oybirliği ile yapılır. Halkımızın ticarete konu ettiği ‘’Hisseli tapu’’, elbirliği mülkiyet değildir. Çünkü elbirliği mülkiyet altındaki bir taşınmaz hisse hisse alınıp satılamaz. Taşınmaz ya tamamen devredilir, ya da devredilemez.

Paylı Mülkiyet

Paylı mülkiyette; taşınmazlar, tamamı ‘’1’’ hisse kabul edilerek, malikler adına hisse oranları belli olacak şekilde tescil edilir. Kişilerin, ‘’Hisseli Satış’’ olarak işaret ettiği, ticarete konu ettiği tapu işlemleri aslında, ‘’Paylı Mülkiyet”e tabi taşınmazlar üzerinde gerçekleşir. Yani bir yerde ‘’Hisseli satış’’ kavramı duyarsanız, yada size bu şekilde bir teklif olursa, bunun ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda olacağını bilmelisiniz.

  • Ahmet Demir, Ali oğlu ( 3/10)

  • Zeki Beyaz, Veli oğlu (3/10)

  • Kadir Zeybek, Hasan oğlu (4/10)

Buraya örnek olarak aldığımız paylı mülkiyet tablosu şunu işaret etmektedir. Mülkiyet hakkının verdiği; kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkileri paylaşılmaktadır veya başka bir anlatımla hissedar malikler farklı işler için birbirlerine ihtiyaç duyacaktır. Siz eğer bir taşınmazda paylı malikseniz, o taşınmazda hisseniz kadar hak sahibisinizdir. Tek başınıza, özgürce tüm taşınmaz üzerinde irade beyan edemezsiniz. Bu nedenle hukuk, paylı mülkiyet yönetimini üç başlıkta değerlendirmiştir.

Olağan Yönetim İşleri

Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir.(TMK, 690)

Önemli Yönetim İşleri

İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır. Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.(TMK, 691)

Olağanüstü Yönetim İşleri

Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar. (TMK, 692)

Görüldüğü gibi, paylı mülkiyetin yönetimi, işin niteliğine göre değişmektedir. Hisseli tapular neye, ne kadar imkan tanır, hisseli tapu alırken nelere dikkat etmeliyiz, ve daha başkaca soruları da ikinci yazımızda ele alacağız.

  • Arsa Yatırımlarının Önemi

  • Hisseli Tapu Nedir?