1. Riskli yapı tespiti yaptırmak.
- Riskli yapı tespiti yapı malikleri veya onların kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır.
- Arsa paylı tapu üzerinde bulunan yapı için ise bu tespit yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır.
- Tapuda arsa üzerinde lehine şerh bulunan tarafça da riskli yapı tespiti yaptırılabilir.
- Riskli yapı tespiti Bakanlık veya İdarenin talebi ile resen de
- gerçekleştirilebilmektedir.
- Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya Bakanlık tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara başvurulması ile tespit süreci başlar.
2. Risk tespit raporu almak.
- Bu rapor Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlardan alınır.
- Bu raporlar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından incelenir.
- Risk tespit raporunda bir eksiklik bulunmaması halinde tapu müdürlüğünce tapu sicilinin beyanlar hanesine riskli yapı şerhi düşülür.
- Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri 15 gün içinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığına dilekçe vererek itiraz edebilir. Yapılan bu itirazlar Teknik Heyet tarafından incelenir. Bina riskli ise rapor kesinleşir ve yıkım süreci başlar. Binanın riskli olmadığına karar verilirse tapuya düşülen riskli yapı şerhi kaldırılır.
3. Binanın yıkımı veya güçlendirilmesi işlemlerine başlanması.
- Risk tespit raporunun kesinleşmesinin ardından binanın tahliyesi ve yıkımı için Başkanlık tarafından ilgili idareye (belediye/il özel idaresi) yazı yazılır ve 90 günden fazla olmamak üzere süre verilerek yapının yıktırılması istenir. Bu süre tek seferliktir.
- Riskli yapı talep halinde yıktırılmak yerine güçlendirilebilir. Bunun için 90 günlük süre içerisinde malikin güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmesi gerekmektedir.
- Bunun için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının olması ya da yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması şeklinde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve güçlendirme ruhsatının alınması gerekir. Güçlendirmeye karar verilir ve süresi içerisinde tamamlanırsa tapu kaydındaki riskli yapı şerhinin kaldırılması için Tapu Müdürlüğüne başvurulur.
- Binada güçlendirme mümkün değilse yıkımı gerçekleştirilecektir. → Bunun için maliklerden en az birinin başvurusu ile yıkılacak yapının tahliye edildiği ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili yerlerden alınan belgeler sunulduktan sonra diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın “yıkım ruhsatı” düzenlenir.
- Süresi içerisinde riskli yapılar maliklerce yıktırılmazsa bu durum mülki amire bildirilir ve tahliye ve yıkım işlemleri kolluk desteği ile yapılır.
- Yıkım kararının kiracılara veya sınırlı ayni hak sahiplerine bildirimi maliklerce veya malikler yapmaz ise idare tarafından yapılır.
- Yıkımın ardından arsa haline gelen taşınmazın tapu kaydındaki riskli yapı şerhi yıkıma ilişkin belgelere istinaden maliklerin talebi veya Başkanlık veya idarenin bildirimi ile tapu müdürlüğünce terkin edilir.
- Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapıdaki bağımsız bölümde ikamet eden malikler kira yardımına da başvurabilmektedir. Kira yardımından yararlanmak isteyen hak sahipleri 6306 sayılı kanun kapsamında riskli olarak tespit edilen sadece bir konut ve işyeri için Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvuru yapabilmektedir. Kira yardımının süresi 18 aydır. Bu kira yardımına hak kazanabilmek için tahliye tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde ve her halde bina yıkıldıktan sonra 3 ay içerisinde başvuru yapılması gerekmektedir.
4. Riskli yapının yeniden yapımı için karar verilmesi.
- Riskli yapı yıktırılıp arsa haline geldikten sonra söz konusu arsa üzerinde yapılacak olan inşaat için veyahut da arsa olarak kalması için maliklerin bir karara varması gerekir.
- Yeni yapılan düzenleme ile maliklerin karar alması için gereken çoğunluk, riskli yapının bulunduğu arsadaki parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az %51 çoğunluğu ile karar alması gerekmektedir. Bu çoğunluk malik sayısına göre değil, maliklerin sahip olduğu hisseleri oranında belirlenmektedir.
- %51 çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin ise arsa payları satışa çıkarılacaktır.
- Satışa çıkarılacak olan arsa paylarının rayiç değerini tespit ettirmek ve satış işlemini gerçekleştirmek amacıyla Bedel Tespiti Komisyonu ve Satış Komisyonu kurulur. Rayiç değer taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespit Komisyonunca belirlenir. İstanbul için kıymet takdir ve satış yetkisi bakanlık tarafından ilçe belediyelerine devredilmiştir.
- Satışa konu taşınmaz riskli yapı olduğundan önce malikler arasında bir açık artırma yapılır. Bu açık artırmaya üçüncü kişiler katılamaz.
- Paydaşlar arasında satış gerçekleşmez ise bu sefer üçüncü kişilerin de katılabileceği bir açık artırma yapılır ve üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar bu süreç devam eder.
- Yapılacak olan satışta bedel, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere belirlenir ve en yüksek bedeli teklif eden paydaşa veya üçüncü kişiye satış yapılır. Satışa çıkarılan hisseyi satın alan kişi ya da kurum diğer malikler tarafından (%51 çoğunluk) kararlaştırılmış olan uygulama projesini kabul etmiş sayılır.
Tüm bu sürecin ardından arsa üzerinde yapılacak işlem üzerinde mutabık olan maliklerin kararı doğrultusunda yeni bir süreç başlar. Bu, taşınmazın arsa olarak kalmasına karar verilmesi olabileceği gibi; arsa üzerinde bir inşaat yapılması şeklinde de karşımıza çıkabilir.
Ülkemizde genellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak taşınmaz müteahhide verilmekte ve anahtar teslim olacak şekilde noter huzurunda sözleşme yapılmaktadır. Her somut olaya ve arsanın durumuna ve maliklerin taleplerine göre sözleşme türleri farklılık gösterebilmektedir.
İnşaata başlamak için ruhsat alan müteahhit plan ve projeye uygun olarak yapı inşasını tamamlamasının ardından iskân ruhsatını alarak yeni ve sağlam yapıyı maliklere teslim etmektedir. Tapuya tescil işlemlerinin de tamamlanmasının ardından kentsel dönüşümdeki inşaat süreci sona ermektedir.